בדיקות לפני ביצוע עסקה
עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר אותה עושה אדם בתקופת חייו.
רצוי ומומלץ להגיע לעסקה זו כאשר בידי הצדדים מירב הידע הנדרש לביצועה.
חוק שמאי המקרקעין קובע כי שומת מקרקעין תערך אך ורק ע"י שמאי מקרקעין מוסמך הרשום בפנקס שמאי המקרקעין.
בדיקת הנכס ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, בטרם ביצוע עסקת מקרקעין היא פעולה הכרחית הן למוכר והן לקונה על מנת שניתן יהיה להגיע לסיומה של העסקה בצורה המוצלחת ביותר.
במשרדנו תמצא את מטריית השירותים הרחבה ביותר לצורך ביצוע עסקה מוצלחת, בהיבט העסקי, התכנוני, הקנייני והמשפטי.
מוכר נכס
קונה נכס
בראש ובראשונה, בדיקה ע"י שמאי מקרקעין מוסמך תאפשר למוכר הנכס לדעת מהו הערך הריאלי של הנכס.
הצעת הנכס למכירה בערך ריאלי היא חיונית וחשובה משני אופנים –
מהצד האחד – כדי שהמוכר יקבל את התמורה הראויה עבור הנכס ולא ימכור במחיר הנמוך מהערך הריאלי .
מהצד השני – כדי שהמוכר לא ידרוש עבור הנכס מחיר גבוה מידי ועל ידי כך יגרום לקושי במכירת הנכס ולתקופת המתנה ארוכה ומיותרת עד מכירת הנכס.
הערך הריאלי הוא שווי השוק של הנכס.
שווי השוק הוא התמורה הסבירה הצפויה להתקבל ממכירתו של הנכס בשוק החופשי, בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון שאינם קשורים זה לזה, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה.
שווי השוק נקבע בעיקר בהתבסס על עסקאות שבוצעו בנכסים הדומים לנכס הנישום ובסביבתו הקרובה, לאחר ניתוחן והתאמתם לנכס הנישום.
במשרדנו תמצאו שמאים בעל ותק ונסיון רב שנים להם הכלים הטובים ביותר, הידע והמקצועיות להערכת שוויו האמיתי של הנכס.
בדיקה מוקדמת ע"י שמאי מקרקעין תאיר את עיני המוכר בחבויות שונות בהן הוא עשוי לחוב עם מכירת הנכס ובפרט:
היטל השבחה
– היטל המשולם לרשות המקומית בעת מכירת הנכס בגין תוכניות שאושרו לגבי הנכס ואשר גרמו לעליית ערך המקרקעין. למידע מורחב על היטל השבחה לחץ כאן.
מס שבח – מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס המשולם לרשות המיסים בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס.
דמי הסכמה – בנכסים הבנויים על קרקעות שבבעלות המדינה, ואשר אינם מהוונים, על החוכר לשלם למינהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.
גובה דמי ההסכמה נקבע על פי חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
בדיקה מוקדמת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך תאפשר לקונה הנכס לבחון את כדאיות העסקה ובראש ובראשונה לדעת שהוא משלם את הערך הריאלי של הנכס (או נמוך ממנו) ולא מחיר גבוה ומופקע.
הערך הריאלי הוא שווי השוק של הנכס.
שווי השוק הוא התמורה הסבירה הצפויה להתקבל ממכירתו של הנכס בשוק החופשי, בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון שאינם קשורים זה לזה, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה.
שווי השוק נקבע בעיקר בהתבסס על עסקאות שבוצעו בנכסים הדומים לנכס הנישום ובסביבתו הקרובה, לאחר ניתוחן והתאמתם לנכס הנישום.
במשרדנו תמצאו שמאים בעל ותק ונסיון רב שנים להם הכלים הטובים ביותר, הידע והמקצועיות להערכת שוויו האמיתי של הנכס.
בדיקה מוקדמת ע"י שמאי מקרקעין כוללת בנוסף להערכת השווי הריאלי של הנכס, גם בדיקה תכנונית וקניינית.
בדיקה תכנונית – במסגרת הבדיקה התכנונית נבדק תיק הבנין של הנכס והתאמת הנכס לתוכניות ולהיתרי הבניה.
בדיקה מוקדמת תגלה לרוכש הנכס האם בנכס קיימות חריגות בניה, האם הנכס בנוי בהתאם להיתר הבניה, האם השימוש בנכס תואם את זה שהותר וכיו"ב.
במסגרת הבדיקה התכנונית נבדקות תוכניות המתאר החלות על הנכס וסביבתו.
בדיקת השמאי תאיר את עייני הקונה בשימושים הקיימים ו/או הצפויים בסביבת הנכס ובכלל זה – מבני ציבור, שטחים פתוחים, תחנות דלק, כבישים מתוכננים וכיו"ב.
בדיקה קניינית – במסגרת הבדיקה הקניינית נבדקת זכויותיו של המוכר בנכס, הערות הרשומות על הנכס, עיקולים, צוי הריסה וכיו"ב.
במסגרת בדיקה זו יתבררו מהות הזכויות – בעלות, חכירה וכו', האם הנכס רשום בטאבו, האם הבנין רשום כבית משותף, האם הזכויות רשומות על שמו של המוכר, האם קיימים בעלים נוספים, האם קימות מגבלות על המכירה, צוי הריסה, עיקולים, הפקעות וכיו"ב.
כמו כן, נבדק רישום הנכס בטאבו והתאמתו לנכס הנמכר ולהתרי הבניה, הן מבחינת תשריטי הבית והן מבחינת השימוש, המיקום וכיו"ב.
רק בדיקה מוקדמת של שמאי מקרקעין תאפשר לך לדעת האם אתה באמת רוכש את מה שמוכרים לך או שאולי רב הנסתר על הנגלה...
במשרדנו תמצאו שמאי מקרקעין שהם עורכי דין להם הנסיון המקצועי, הידע והכלים לתת את השירות המקיף ביותר מכל ההבטים כדי להגיע לעסקה מוצלחת.
