היטל השבחה

 
סעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה קובע את חובתה של כל ועדה מקומית לתכנון ובניה לגבות היטל השבחה מן החייבים בהיטל. 

התנאים והעקרונות על פיהם ייגבה ההיטל, נקבעו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הכוללת הוראות רבות הקובעות, בין היתר, על מי מוטל ההיטל, מהו שיעור ההיטל, מהו מועד התשלום, אופן גביית ההיטל וייעודו. 

התוספת השלישית קובעת כי שומת ההשבחה תיערך בידי שמאי מקרקעין כמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין. 

השבחה מוגדרת כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

אישור תכנית – אם אושרה תוכנית המעלה את שווי הנכס, למשל תכנית המתירה בניה של חדרי יציאה לגג או הגדלת זכויות הבניה או הרחבת שימושים בנכס, תחול חבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית.

מתן הקלה – הוגשה תכנית לבניה ובמסגרתה התבקשה הקלה מהוראות הבניה עפ"י תכנית המתאר, למשל - צמצום קוי בנין, שינויים בגובה הבנין וכו', במידה והבקשה להקלה אושרה ע"י הועדה המקומית, וההקלה גורמת לעליית שווי הנכס, תחול חבות בתשלום היטל השבחה.

התרת שימוש חורג – תוכנית המתאר ו/או היתר הבניה קובעים את השימושים המותרים בנכס. במידה ומבקשים להשתמש בנכס למטרה השונה מזו המותרת בתכנית המתאר או בהיתר הבניה, יש לבקש מהועדה המקומית היתר לשימוש חורג.
במידה והבקשה לשימוש חורג אושרה ע"י הועדה המקומית, והשימוש החורג גורם לעליית שווי הנכס, תחול חבות בתשלום היטל השבחה.

היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מההשבחה הנבחנת למועד בו אושרה התוכנית, ההקלה או השימוש החורג.

החבות בתשלום היטל ההשבחה מוטלת על מי שהיה בעלם של המקרקעין או חוכרם לדורות, בעת אישור התכנית, התרת ההקלה או השימוש החורג.

היטל ההשבחה נקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה, באמצעות שמאי מקרקעין אשר עורך שומת השבחה.

הוצאת שומת ההיטל ע"י הועדה המקומית, איננה "סוף פסוק" ואין לקבלה ללא עוררין.
המחוקק יצר מנגנון מיוחד של ערעור על שומת הוועדה, מנגנון זה עבר שינוי מהותי עם חיקוקו של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.
תיקון 84 לחוק התכנון והבניה אשר נכנס לתוקפו ביום 1.5.09, החיל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה.
בהתאם להוראות התיקון, הועדה המקומית, באמצעות שמאי מטעמה, תערוך שומה על פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה. שומה זו תומצא לנישום.

ככל שנישום חולק על שומת הועדה המקומית, פתוחה בפני הנישום אחת משתי דרכים – 

אם הוא אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו בלבד הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני שמאי המכריע, לחלופין, הוא רשאי לפנות לועדת הערר לפיצויים

והיטל השבחה.

אם הוא חולק גם על עצם החיוב, הוא רשאי לפנות לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. 

העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי המכריע נעשית באמצעות פניה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע.
לבקשה למינוי שמאי מכריע, חובה לצרף שומה אשר נערכה ע"י שמאי מקרקעין מטעמו של בעל הנכס.
יושב ראש מועצת השמאים ימנה שמאי מכריע, מתוך רשימת שמאי המקרקעין שמונו על ידי השר כשמאים מכריעים. 
השמאי המכריע ידון במחלוקת ויכריע בה.

חשוב לדעת כי שמאי מכריע אינו מוסמך להכריע בטענות משפטיות, אותן יש להעלות בפניי ועדת הערר.

את הערר, כמו את הבקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש תוך 45 יום מיום קבלת דרישת התשלום.

במשרדנו תמצאו שמאי מקרקעין שהם גם עורכי דין אשר יתנו את המענה המתאים ביותר לדרישת היטל ההשבחה, אם ע"י הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע או הגשת ערר לועדת הערר.